ファシリティマネジメントにBIM維持管理を活用する方法｜設備管理・点検・修繕の事例を解説

2026年9月9日 Last updated : 2026年9月1日 キャパ編集部

1. はじめに

ファシリティマネジメントでは、設備管理や点検、修繕など、さまざまな業務を継続的に行う必要があります。一方、建物の運用に必要な情報が複数の台帳やシステムに分散し、必要な情報を探す手間がかかることも少なくありません。

こうした課題への対応策として、設計・施工段階で作成されたBIMデータを維持管理にも活用する方法が注目されています。BIM（建物情報モデリング）を活用すれば、建物や設備の詳細情報を3Dモデルと紐づけ、必要なときに検索・参照できます。

施設台帳や長期修繕計画の策定、スペース管理の効率化、点検・修繕業務の円滑化など、BIMは維持管理におけるさまざまな業務の効率化に役立ちます。

この記事では、ファシリティマネジメントにBIM維持管理を活用する際、どのように情報を整理し、設備管理や点検・修繕に活かしていくのかを、わかりやすく解説します。

2. ファシリティマネジメントにおけるBIM維持管理の概要

2.1. BIM維持管理とは何か？

BIM維持管理とは、竣工後の建物ライフサイクルを通じてBIMデータを活用する取り組みです。BIMは建物の形状を3Dで表現するだけでなく、設備の仕様や型式などの属性情報も統合できます。

従来は紙やExcelで管理していた建物情報をBIMモデルと連携させることで、情報を一元化し、設備管理や修繕計画などに活用できます。

国土交通省は「建築分野におけるBIMの標準ワークフローとその活用方策に関するガイドライン」を公表しています。同ガイドラインでは、BIMをプロセス横断的に活用するため、標準ワークフローやBIMデータの受け渡しルール、想定されるメリットなどが整理されています（参照*1）。

こうした情報を適切に受け渡すことで、維持管理段階でも必要な建物情報を活用しやすくなります。 

2.2. ファシリティマネジメントとBIMのシナジー

ファシリティマネジメントには、設備管理や点検、修繕計画のほか、スペース管理やエネルギー管理など、さまざまな業務が含まれます。これらを長期的な視点で総合的に行うことが重要です。

BIMを活用すると、建物全体の配置や設備の位置関係を3Dで可視化できるため、管理者が情報を直感的に把握できます。例えば、点検対象の設備をBIM上で探し、設置場所や仕様を確認できます。

BIMデータの維持管理・運用への活用については、国土交通省でも検討が進められています。2026年3月に開催された第24回建築BIM環境整備部会では、「維持管理・運用段階におけるBIM活用に関する実務者WGについて」が議題となりました（参照*2）。

ファシリティマネジメントとBIMを組み合わせることで、建物情報を活かした維持管理・運用業務の効率化が期待できます。 

ファシリティマネジメントにおける主なBIMの活用方法を整理すると、次のとおりです。 

ファシリティマネジメント業務BIMの主な活用方法
設備管理設備の位置・型式・仕様などを確認
点検点検対象の位置や関連情報を確認
修繕・更新設備情報を修繕・更新計画の検討に活用
スペース管理部屋や空間に関する情報を把握
エネルギー管理IoT・センサー情報と組み合わせて活用

3. BIM維持管理をファシリティマネジメントに活用する方法

3.1. 設備情報・施設台帳の管理

建物内の空調機器や電気設備などの情報をBIMモデルと連携することで、設備台帳の管理を効率化できます。具体的には、設備名や型式、設置場所などをBIM上に集約し、管理者が必要なときにすぐ参照できるようにします。

大林組の「Smart BIM Standard（SBS）」は、関係者が共通して理解できるBIMデータを作成するためのモデリングルールです。設備設計分野では、空調・衛生設備や電気設備などのデータ連携、機器の仕様情報とリストとの連携などを進めています（参照*3）。

大林組は、設備設計分野でBIMの利用を促進することで、建物管理時に設備情報を取得しやすくなり、建物管理者の生産性向上につながるとしています。

このように、設備に関する情報をBIM上で整理しておくことで、維持管理時にも必要な情報を活用しやすくなります。 

3.2. 点検業務への活用

点検業務では、手作業で情報を集めると時間や人手がかかりがちです。BIM維持管理を導入すれば、点検対象となる設備の場所をBIMモデル上で把握しやすくなります。

安井建築設計事務所の「BuildCAN」では、タブレットを利用した施設点検によって点検業務をデジタル化するなど、維持管理・運用業務を支援しています。また、BIMモデルをWebブラウザー上の3Dビューワーで確認できる仕組みも備えています（参照*4）。

このように、BIMを点検業務と組み合わせることで、建物情報を視覚的に確認しながら維持管理業務に活用できます。 

3.3. 修繕・更新計画への活用

BIMデータは、修繕・更新計画を検討する際の情報基盤として活用できます。設備や建物に関する情報を維持管理で利用しやすい形に整理しておくことで、長期的な修繕計画にもつなげやすくなります。

竹中工務店では、設計・施工段階で作成したBIMデータを基盤とする「維持管理・運用BIM」に取り組んでいます。BIMデータを活用し、施設台帳の整備や長期修繕計画の策定、スペース管理などのファシリティマネジメント業務に活用しています（参照*5）。

このように、維持管理に必要な情報を整理し、BIMをファシリティマネジメント業務に活用することが、建物運用にBIMを取り入れる方法の一つです。 

3.4. IoT・センサー情報との連携

BIM維持管理をさらに広げる方法として、IoTセンサーとBIMデータの連携があります。温度や湿度、CO2濃度などをリアルタイムで把握し、BIMモデル上で可視化する仕組みです。

大成建設の「LifeCycleOS」は、クラウドを活用してBIMとIoTを融合し、建物の運用管理データを統合管理するシステムです。建物の空間・場所、人、物、事象などをデジタル技術でつなぎ、建物利用者や管理者にサービスを提供しています（参照*6）。

このように、BIMとIoTを連携させることで、建物に関するさまざまな運用データを統合して活用できるようになります。 

ここまで紹介したBIM維持管理の主な活用方法を整理すると、次のとおりです。 

活用方法主な用途記事内の事例
設備情報・施設台帳の管理設備名・型式・設置場所などの管理大林組
点検業務点検対象の確認・点検業務のデジタル化安井建築設計事務所
修繕・更新計画施設台帳・長期修繕計画などへの活用竹中工務店
IoT・センサー連携建物の運用管理データの統合大成建設

4. 設計・施工BIMを維持管理へ引き継ぐ流れ

設計・施工段階のBIMを維持管理へ引き継ぐ際は、次の流れで進めます。

  1. 維持管理でBIMを使う目的を決める
  2. 維持管理に必要な情報を整理する
  3. 設計・施工段階から情報を整備する
  4. 維持管理・運用BIMを構築する
  5. FMシステム・IoTなどと連携して運用する

それぞれのステップについて、以下で詳しく解説します。

4.1. 維持管理でBIMを使う目的を決める

まず、ファシリティマネジメントのどの業務にBIMを活用するのかを明確にします。設備台帳管理や点検、長期修繕計画など、目的が決まれば必要な情報や運用方法を絞り込みやすくなります。

また、利用目的を設計・施工段階から共有しておくことで、維持管理で必要となる情報をBIMへ反映しやすくなります。

4.2. 維持管理に必要な情報を整理する

BIMには多くの情報を登録できますが、実際の建物運用で必要となる情報は限られます。長期修繕計画や点検など、利用目的に応じて必要な情報を整理することが重要です。

国土交通省のガイドラインでも、BIMをプロセス横断的に活用するための標準ワークフローやBIMデータの受け渡しルールが整理されています（参照*1）。誰がどの場面で使うのかを意識して、維持管理に必要な情報を整理しましょう。 

4.3. 設計・施工段階から情報を整備する

維持管理で使う情報は、設計・施工段階からBIMへ適切に反映しておくことが大切です。例えば、実際に使用した機器の型番や配管ルートの変更情報などを更新します。

設計・施工チームと運用担当者が連携し、必要な情報を更新できる体制を整えます。また、BIMモデリングルールを統一し、施工完了時にFMシステムなどへ連携できる状態にしておきましょう。

4.4. 維持管理・運用BIMを構築する

設計・施工で作成したBIMを、維持管理で使いやすい形に整理します。必要に応じて属性や権限を整理し、必要な人が必要な情報へアクセスできるようにします。

FMシステムやIoTプラットフォームと連携する場合は、データ形式などの整合も確認します。情報量やファイルサイズにも配慮し、運用しやすいBIMを構築することが重要です。

4.5. FMシステム・IoTなどと連携して運用する

最後に、設備管理ソフトやIoTを活用したシステムなど、ファシリティマネジメント業務を支えるシステムとBIMを連携します。

点検結果や部屋情報などをBIMと連携して管理し、情報を更新・参照しやすい仕組みを整えます。システム間のデータ連携と運用ルールを整備することで、維持管理業務を効率化しやすくなります。

5. BIM維持管理を活用したファシリティマネジメント事例

5.1. 竹中工務店｜維持管理・運用BIM

竹中工務店では、設計・施工段階で作成したBIMデータを基盤とする「維持管理・運用BIM」に取り組んでいます。建設段階で作成したBIMデータを、施設台帳の整備や長期修繕計画の策定、スペース管理などのファシリティマネジメント業務に活用しています（参照*5）。

設計・施工段階で蓄積したBIMデータを竣工後の維持管理までつなげて活用する事例として参考になります。 

5.2. 大成建設｜LifeCycleOS

大成建設の「LifeCycleOS」は、クラウドを活用してBIMとIoTを融合し、建物の運用管理データを統合管理するシステムです。建物の空間・場所、人、物、事象などをデジタル技術でつなぎ、建物利用者や管理者にさまざまなサービスを提供しています（参照*6）。

また、大成建設ではLifeCycleOSなどのクラウド型システムについて、情報セキュリティを含めた運用体制の整備にも取り組んでいます。

BIMとIoTを組み合わせ、建物に関するさまざまな情報を統合的に扱う事例として参考になります。 

5.3. 大林組｜Smart BIM Standard

大林組の「Smart BIM Standard（SBS）」は、関係者が共通して理解できるBIMデータを作成するためのモデリングルールです。2025年には設備設計分野のBIMモデリングルールが一般公開され、空調・衛生設備と電気設備などのデータ連携や、機器の仕様情報とリストとの連携などが進められています（参照*3）。

大林組は、設備設計分野でBIMの利用を促進することで、建物管理時に設備情報を取得しやすくなり、建物管理者の生産性向上につながるとしています。

また、計画・設計・施工から完成後の維持管理まで、BIMを一貫して活用する方針を示しています。 

5.4. 安井建築設計事務所｜BuildCAN

安井建築設計事務所の「BuildCAN」は、BIMモデルとIoT環境センサーを連携させ、建物の維持管理・運用に活用するシステムです。温度、湿度、照度、CO2などのIoT環境センサー情報をBIMモデル上で可視化できます（参照*4）。

安井建築設計事務所では、BuildCANを活用し、維持管理・運用BIMを可視化して、オフィスビルの快適性と省エネルギーの両立に取り組んでいます（参照*7）。

BIMとIoTセンサーを組み合わせ、建物の維持管理・運用に活用している具体的な事例です。 

以下に、各社のBIM維持管理の活用事例をまとめます。

企業取り組み主な活用内容
竹中工務店維持管理・運用BIM施設台帳・長期修繕計画・スペース管理
大成建設LifeCycleOSBIM・IoTによる運用管理データの統合
大林組Smart BIM Standard設備BIM情報の標準化・維持管理への活用
安井建築設計事務所BuildCAN点検・IoTセンサー情報の可視化

6. BIM維持管理を導入する際のポイント・注意点

BIM維持管理を導入する際は、まず利用目的を明確にし、実際の維持管理で必要となる情報を絞り込むことが重要です。設備管理や修繕計画、スペース管理など、どの業務でBIMを使うのかによって必要な情報は異なります。

また、設計・施工から維持管理へ引き継ぐ情報やタイミングをあらかじめ決めておきましょう。竣工後も設備交換や改修に合わせてBIMデータを更新するため、「誰が・いつ・どの情報を更新するか」といった運用ルールを整えておく必要があります。

導入時には、次の点を確認しておくとよいでしょう。

  • BIMを利用する目的が明確になっているか
  • 維持管理に必要な情報を絞り込めているか
  • 設計・施工から維持管理への受け渡し方法が決まっているか
  • BIMデータの更新ルールが決まっているか

7. まとめ

本記事では、ファシリティマネジメントにおけるBIM維持管理の概要や導入方法、企業の活用事例について紹介しました。BIMを活用することで、設備管理や点検、修繕に加え、スペース管理やエネルギー管理など、さまざまな業務に必要な情報を可視化・一元化できます。

特に、設計・施工段階で作成したBIMデータを竣工後の維持管理へ引き継ぐことで、建物のライフサイクル全体を見据えた維持管理計画を立てやすくなります。また、情報をデジタル化することで、建物の状態を把握しやすくなり、コストの抑制やリスクの軽減にもつながります。

今後、国土交通省によるBIM活用の検討や市場ニーズの高まりに伴い、維持管理におけるBIMの活用はさらに広がると考えられます。導入する目的と必要な情報を明確にし、適切な運用ルールを整えたうえで、ファシリティマネジメントにBIMを活用していくことが重要です。

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＜参考文献＞
（*1）「建築分野におけるＢＩＭの標準ワークフローとその活用方策に関するガイドライン（第３版）」 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/002012930.pdf

（*2）建築：第24回建築BIM環境整備部会（令和８年３月19日開催） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000225.html

（*3）大林組のBIMモデリングルール「Smart BIM Standard®」の設備コンテンツを一般公開 | ニュース | 大林組
https://www2024-1.obayashi.co.jp/news/detail/news20250115_1.html

（*4）維持管理・運用BIMの可視化でオフィスの快適性と省エネルギーを両立
https://www.autodesk.com/jp/design-make/articles/bim-maintenance

（*5）TAKENAKA Corporate Report 2026｜竹中工務店
https://www.takenaka.co.jp/enviro/es_report/pdf/2026/all.pdf

（*6）クラウドを用いた建物統合管理システム｢LifeCycleOS®｣による情報セキュリティマネジメントを自社施設に実装し、運用体制を確立 | 大成建設株式会社
https://www.taisei.co.jp/about_us/wn/2023/230921_9654.html

（*7）Autodesk RedshiftでBuildCANを紹介 | 安井建築設計事務所
https://www.yasui-archi.co.jp/topics/topics_20220722-01/

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カテゴリー
BIM、業務効率化、設備設計